国内主要大城市的楼市政策出现“收紧”?
2020-09-02 15:29:26  来源: 大山说房  
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7月25日,国家主管房地产的最高层召开房地产工作座谈会,包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等十个全国重点城市被叫去开会。

8月20日,住建部联合央行在北京召开重点房地产企业座谈会,12家全国重点房企参会,据说首次提出了三条融资管理“红线”。

8月26日,住建部再次召开会议,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市被叫“点名”参会。

8月28日,深圳住建局提出:要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,让60%的市民住进公共住房。

8月30日,江苏无锡忽然来一个“楼市政策升级”,主要针对家庭多套房实施了“严控”:二套首付从40%提高到了60%,夫妻离异后2年内算二套,严控消费贷用于购房。

那么为什么忽然之间,国内主要大城市的楼市政策出现“收紧”?

从市场反应来看,主要体现在以下几个方面:

第一,近期整体楼市出现“过热”,尤其是在一二线的大城市,房价出现明显上涨态势,高层需要降温。

从7月份的房价涨幅数据来看,唐山、深圳、沈阳、成都、宁波、无锡等城市房价涨幅比较迅猛,70个大中城市中,连续4个月出现了接近60个城市房价连续上涨。

房价在上半年出现“过热”,主要原因一个是“政策松绑”,另外就是“货币过量”,两者结合楼市必然过热。

第二,居民债务率持续上升,可能会影响金融稳定。

8月中国银监会主席在《求是》杂志发表文章提出:在资金面宽松背景下,企业、居民、政府都可能增加债务,要坚定不移化解金融风险。

根据2020年2季度中国杠杆率报告,上半年中国宏观债务率从2019年年底的245.4%上升到266.4%,增加了21个百分点,说明整体债务率确实在增加,借钱太多了。

其中居民购房债务率从55.8%上升到59.7%,已经逐渐逼近国际红线的65%,杠杆率越高,居民偿还压力越大,也越容易出现金融风险。

第三个原因,也是最重要的一个原因,那就是随着户籍制度的改革,中大城市的落户越来越容易,而且各地争先出台人才卡,限购越来越松。

可能很多人还没有意识到,在未来五年的“十四五”期间,中国的城镇化路线可能会发生重大变化和转折:从原来的重点发展中小城市,转向重点发展大城市。

在过去相当长的一段时间里,中国的城镇化道路一直都坚持:控制大城市规模,合理发展中等城市,积极发展小城市的基本国策。

所以北京和上海从而走上了“严控人口规模”的疏解之路。

2015年上海市人口开始减少,北京也开始严格控制人口,控制城市的密度。

2017年北京开始对人口进行严控疏解,当时控制人口已经是北京市的硬任务。

在上海之后,2017年,果真北京市的人口开始出现了下降,从2016年的2173万降低到了2171万,虽然降幅很小,但总算实现了控制人口的目标。

当时北京已经提出了减量式发展。2018年继续减少,2019年则与2018年持平,预计2020年北京人口可能还会下降。

但是从2020年开始,中国国内大循环经济开始了,甚至可能将会成为中国未来5年重要的经济指导方针。

高层多次强调:国内大循环经济,关键是要建立生产要素的自由流动,首先就是人口劳动力的自由流动市场,打破户籍制度已经成为基本趋势。

国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中,还有“超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延”的说法。

但是在《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中,已经把“防止大城市无序蔓延”的说法剔除了,相反提出了“提升中心城市能级和核心竞争力”的说法。

这就充分说明:新型城镇化已经从遏制大城市发展,转向支持中心城市的发展,未来就是要做大做强中心城市及都市圈。

这意味着中国大城市的经济、人口还会进一步集聚,中国以前遏制大城市发展政策即将成为历史。未来随着户籍制度的逐渐消失,全国的劳动力人口、经济资源将会大量聚集大城市及都市圈,未来的五年,属于中国的“大城时代”。

未来中国的人口劳动力及经济资源,将会成为四大趋势:从北向南转移,从西向东转移,从周边向省会城市转移,从中小城市向都市圈转移。

户籍制度的打破,将会成为中国人口自由迁徙的核心动力,并最终形成区域人均收入的均衡,随之带来的就是城市楼市限购的“打破”。

所以我们基本上可以判断:未来五年,楼市限购的“行政手段”会逐渐退出市场,取而代之则是限贷、提高税费等“市场手段”,控制城市楼市不再以房价为目标,而是以金融稳定为目标。

由于户籍制度和高房价是调控大城市人口的核心两大手段,而随着户籍制度的打破,大城市里的高房价必将成为控制大城市人口的核心手段。

这里的高房价并不是指的炒房,而是指人口大量聚集下,大城市的生活成本提高:谁能够承担更高的生活成本,谁才能够在大城市里生活下去。

而不能承载大城市高房价的人口,将会回归中小城市,其生活质量也会得到提高:大城市的高房价起到了调节人口的调节器作用。

区域发展均衡,指的是人均收入的均衡,而不是总量的均衡。

因此,尽管近期楼市政策在不断收紧,但是未来大城市和都市圈的楼市投资价值实际上“不降反升”,中心城市的投资回报还会进一步体现。

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