房地产开发企业资金端未见明显好转,且由于当前企业到期债券压力较大,暴雷企业仍未出清等原因,企业资金压力仍然较大。
◎ 作者 / 房玲、羊代红
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2021年底以来政策持续出台维护房地产市场平稳健康发展,在并购融资、保障性租赁住房融资、预售资金监管等多个方面出现利好,同时多城市出台政策维稳市场,下调首付比例、调降房贷利率等,政策稳中向暖。在此背景下,当前企业融资表现如何,房地产开发到位资金又有什么表现呢?
房企到位资金降幅收窄,但仍处于低位
3月15日国家统计局公布2022年1-2月房地产行业数据,房地产业新房销售规模同比下降10%,销售均价同比下降11%,开发投资额同比增长4%,销售与投资增速均已降至近7年次低(仅高于2020年1-2月数据),在房地产开发企业到位资金方面,2022年1-2月到位资金25143亿元,同比下降17.7%,增速环比2021年12月的-19.3%有所收窄,但降幅仍然较大。虽当前政策稳中向暖,但当前房地产到位资金压力仍然较大。
销售回款降幅进一步增大
购房者观望情绪仍较浓
从销售回款(个人按揭款+定金及预付款)来看,2022年1-2月销售回款为12151亿元,同比下降23.9%,环比2021年12月的21.5%的降幅近一步扩大。主要在于当前市场上购房者观望情绪仍然较重,购房者“只看不买”,房地产销售增长承压。2022年1—2月,商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%;商品房销售额15459亿元,下降19.3。在此背景下,1-2月的定金及预收款同比大幅下降27.0%,创2017年以来的最大跌幅。
同时,受2021年末居民中长期贷款同比少增问题长尾效应的影响,叠加当前销售增速下滑等背景,居民的按揭需求减弱,2月以按揭为主的居民中长期贷款减少459亿元,出现自有统计数据以来的首次负增长,1-2月房企到位资金中的个人按揭款也同比下降16.0%,创2018年以来的最大跌幅,可从侧面看出房地产的仍形势较为严峻。
国内贷款同比降幅有所收窄
政策见底下正常经营企业融资得到恢复
国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面,1-2月到位资金中国内贷款为4105亿元,同比下降21.1%,环比2021年12月31.6%的降幅有所收窄,且高于2021年9、10月企业频繁暴雷初期的表现。主要由于当前政策底部已现,相关金融机构恐慌性情绪缓解,虽仍有企业存在暴雷风险,但对于经营正常企业的正常经营需求不再一刀切,同时对于经营困难企业多方正积极帮助企业纾困,国内贷款正缓慢回暖中。
境内发债发行扩容
助力其他到位资金增速回正
从自筹资金来看,1-2月房地产开发企业到位资金(自筹资金)7757亿元,同比下降6.2%,环比2021年12月9.8%的降幅有所收窄。自2021年底政策密集发声以来,企业多融资渠道受阻的情况有所缓解,在保交楼目标推动下,企业加强在建项目投入重塑市场信心,加大自有资金使用力度。
特别值得注意的是,1-2月其他到位资金(境内信用债为主)达到1123亿元,同比增长0.5%,实现2021年6月以来的首次同比增长。主要在于自2021年底政策密集发声以来,国企央企率先恢复境内债券的发行,同时一些较为优秀的民营企业如龙湖等也陆续加入了发债的队伍,企业自筹资金渠道正得到逐步恢复。而针对出险企业的并购融资,政策也给予了较大程度的支持,华侨城、招商蛇口(001979)、建发房产等企业发行并购中期票据成功。同时华润置地、大悦城(000031)等获得多个银行的大额并购相关的融资额度,支持企业进行并购相关的融资。并且当前并购融资暖风已经吹向部分民营企业,瑞安房地产、碧桂园、美的、旭辉等已经相继获批并购融资相关额度。
总的来看,当前政策端回暖,但购房者观望情绪仍然较重,按揭贷款降幅持续扩大,房地产开发企业资金端未见明显好转,且由于当前企业到期债券压力较大,暴雷企业仍未出清等原因,企业资金压力仍然较大。但值得注意的是,随着政策调控见底,地方政府、金融机构等积极帮助企业脱困,企业的正常融资需求得到支持,国内贷款、自筹资金等多方面降幅有所收窄,并在并购融资、保障性租赁住房方面给予支持。随着政策回暖的传递,多方共建市场信心下,企业资金压力或将缓慢减小。
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