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前言：近年来在疫情反复不断的影响下，2022年一季度全国GDP同比增长仅4.8%，经济增长放缓，各行各业均受冲击，对未来预期的不确性带来有效需求不足，全国各城市购房需求普遍下降。

2022年以来，郑州、苏州、合肥、成都等多个二线城市相继出台政策给楼市松绑：

3月1日郑州从放款落户条件及购房条件，改善住房市场供给，加大信贷融资支持，推动安置房建设和转化，优化房地产市场环境五大方向入手，给其他城市提供了调控方向；5月7日苏州出台新政，缩短住房限制转让时间由“3改2”，二孩及以上家庭不受限制转让年限制约，缩短了非户籍居民社保缴纳时间，同时取消了非限购区房产计入家庭限购套数；5月10日合肥从放宽社保条件、增加限购套数、解除两区限购三方面对楼市进行调控；5月15日，央行颁布了“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”，即首套个人住房按揭利率不得低于4.4%，贷款利率下限再度下调，或将迎来利率进一步降低；5月16日，成都出台新政，从预售条件、资金监管、无房认定、家庭总套数认定四方面进行了优化…...

越来越多的城市从解除限购、限售，降低贷款利率等方面入手，整体政策调控力度不断加大。

“杭三条”政策要点解读

▍政策要点

▍政策解析

1、二手房置业门槛降低

新政对新房和二手房进行了区分，原政策不论新房还是二手房均按照“未落户需缴纳4年社保，落户未满5年需缴纳2年社保“执行。新政后新房仍按原政策执行，二手房按照”未落户缴纳1年社保，落户即可直接购房“执行。

可以看出本次杭州新政与长沙“存量出租算无房“有异曲同工之处，都是从结构上杜绝了一刀切的处理方式。相比于长沙新政的另辟蹊径，杭三条更偏温和保守，在解决了二手房存量过剩问题的同时，也一定程度上降低了新杭州人安家置业的门槛。

2、利好自住改善型群体及购买者

本次新政中“5改2”调整对二手房中的投资型持有者和自住改善型持有者做了区分：

①对于家庭唯一住房（即自住改善型）的二手房持有者来说，大大缩短了出手周期，便于改善置换；

②对于非家庭唯一住房（投资型）的二手房持有者来说本次新政并无直接利好；

除此之外，对于有置业需求的购房者而言二手房流通后增加了置业的可选择性，“5改2”后对于符合条件的购买者而言，不再需要承担增值税，一定程度上降低了购房成本。

3、利好三孩家庭

本次新政新增了“三孩家庭可额外增加一张房票，且可按照无房家庭资格参与报名摇号”，直接将生育与住房关联起来，真正意义上实现“房住”功能。在从国策出发解决生育问题的同时，还照顾到了三孩家庭的改善需求，可以说是一举两得。

“杭三条”新政背景

▍一、经济放缓，不利频出

疫情反复下，杭州经济受到较大的冲击，2022年一季度杭州GDP同比增长仅4.0%，低于全国平均（4.8%）0.8个百分点，低于全省平均（5.1%）1.1个百分点。5月，地铁四期规划多条线路告吹，紧随其后的是杭州亚运会延期官宣，不利因素频出，对购房者信心又是一次打击。

▍二、市场持续走低

1、2022年1-4月新房成交同比下降超6成。

2021年下半年杭州（十区）新房成交量持续走低，2022年1-4月共计成交214万㎡，成交规模同比下降66%，年初以来市场虽有回升趋势，但整体成交量仍未达到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2、二手房成交量持续走低，挂牌量居高不下。

2021年二季度起杭州（十区）二手房成交量持续下降，2022年1-3月共计成交9148套，成交套数同比下降49%，成交量远低于同比水平。相对于低成交量，杭州二手房挂牌量持续处于高位。截至2022年4月，二手房挂牌量高达10.2万套，高挂牌低成交导致杭州二手房市场存量较大。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

3、项目流摇现象频出。

2021年1月至2022年4月，杭州新开盘项目平均流摇率高达57%，流摇现象频出；富阳主城区项目普遍以直接打折+赠送形式吸引客户，赠送包含车位、车、加装包、地暖、黄金等形式，平均折扣约9折。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2021年1月至2022年4月，杭州总推盘次数125次，推出19817套，平均去化率仅57%。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

新政对杭州楼市的影响

▍一、新政出台利于刺激需求，后续市场或将回温

2021年杭州新增常住人口26.8万人，而2021年杭州（十区）全年新房供应套数仅17万套，远无法满足新增人口购房需求。本次“杭三条”新政出台后，有利于引导新增人口流向二手市场，从结构上改善杭州供求矛盾问题，利于刺激需求释放。

▍二、主城板块总体利好，外围板块影响较小

1、利好主城核心板块

本次放开二手房限购直接解放了改善型客户，“5改2”缩短了持有者的出手周期，促进二手房流通性的提升，短期内主城区二手房市场成交量将有较明显的提升；而资金腾挪后将继续流入主城区改善型新房，因此主城区新房市场成交量也将有明显提升，但基于资金腾挪需要一定时间，新房市场响应较二手房略有滞后。

2、短期利空主城边缘板块新房市场

对于主城区边缘板块而言，二手房几乎无倒挂。原二手房持有者基于改善逻辑出手后资金大概率流向上游板块；同等价格下，原新房客群也会转而优先考虑同板块内次新房产品，短期利好板块内二手房市场，利空新房市场；

3、外围市场短期影响较小，后续或有新政推出

对于杭州限购区外围板块市场而言，市场弹性小且内生性强，二手房几乎无倒挂甚至低于新房价格。仅有少量刚需外溢客户考虑购买外围板块二手房，但也会优先选择主城区边缘板块；本地客户多数名下有1-2套房产，且更青睐于购买新房改善，故本次新政对于外围市场影响不大，后续或有针对外围板块差异化购房新政推出，以达到促进外围市场回暖目的。

附：杭州最新限购政策表（5.17）

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