冯仑“风马牛集中营”野蛮中国行——珠海站

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房地产是什么生意呢？大家都做房地产的，刚才教授院长讲到了，中国目前做房地产的方法大都是从香港变过来的我们称之为“香港模式”：是过度夸大土地的储备作用，以销售楼花为主，以快速销售为主，第二从销售规划建设走向一体化这样的模式。模式由60年代末霍英东在香港兴起的，这样的模式从香港到深圳到海南、珠海、北海最后到全中国。我像说的是这样的生意是低级的一个阶段。

从全球的房地产历史来看，房地产商的角色有三个重大变化。

第一个阶段是地头。一方面自己垄断土地，另一方面施工单位也可以发展，最初的房地产深圳宝安、珠海都是这样一开始都是地头变成的房地产商务。大家看过泰坦尼克号，这个有一个绅士把自己的生存的希望留给了一位女士自己在船上死了，这是纽约的第一个地产商。他去做公益不再做房地产。

第二个阶段在上世纪70年代80年代以后地产商在西方演变成第二个角色是厂长加资本家。所谓厂长加资本家一方面大量的快速生产住宅，像今天的万科，工厂化生产，那个时候日本的大和、滴水，美国的XXXHOME（英文）  等等都是这样的方式。另一方面，它们都上市通过资本市场不断扩大规模。第二个角色是今天住宅公司必须要思考的模式，但是上个世纪90年代以后美国不动产经营发展经济成长GDP快速增长，

纽约今天人均GDP6万美金，北京是8000美金、珠海不知道有没有6000美金，深圳1万美金。纽约是导演加制片的角色，这个变成了一个大家可以想象到的一种，我说越来越像张艺谋。中国电影市场多大？赚钱的只有两个一个是张艺谋、另外一个是冯小刚，还有一些是香港拍《投名状》的陈可新等等，还有陈凯歌，但是这两个是主要的。但是仔细想想张艺谋整个电影的过程，第一他不投资，但是谁都离不开他，第二我们不知道版权是谁的，我们看《英雄》没有一个人知道版权是谁的。第三整个过程张艺谋赚钱多少？有三笔钱，第一个权益金，他的能力带来的权益。在纽约很多的地产商还会放一点点钱获得大权力。有一个老板，他放了5%的权益金分了40%，这是一笔钱。第二个是制片费。在纽约的地产商里面是收费开发商，一般是3—5%。第三笔钱是套房分帐，《英雄》超过一个亿的票房要分帐。纽约大地产商是这样运作，第一自己放一点点钱，这个物业是谁的他不关注，最后拿到管理费通过某一部分分帐，所以纽约你们会看到美国大的地产商包括《学徒》里面的这个制片人，最先通过寻求这个电视剧的制作人，最近要来中国，这些人是张艺谋自己不投什么钱的。

这个角色的演变是充分竞争结果，事实上有自己的规律，有250个公司里面公司的战略思考的并不是金钱，目前大概的战略分为三类。

第一个，就是单一产品、跨区域经营、全国化品牌、产业化经营，这个是万科。万科到去年已经是全球最大的住宅公司了。大家可能并不了解，全球最大的住宅公司在前年是多少呢？每年将近五万套新房、营业额五六十亿美金、利润10亿美金左右、市值100亿美金。万科去年500亿的营业额按照今天七七四十九总共70亿美金营业额，利润万科去年是50亿，市值今年是将近2000亿。去年年末万科的市值是美国前三大住宅公司市值总和的1.5倍。当然今天的股票价格在掉，美股也在掉，依然是它的1.5倍。这是一种战略。所以现在如果你是住宅公司，万科就是你应该好好学习的榜样，就是“厂长加资本家”。

第二个，就是多地区发展、多元化发展，富力、合生创展这样的企业，他们在珠三角、长三角产业比较多样化，比较像纽约的大公司，这样的战略以产品线的多少制约它的发展，不能无限多。从住宅一直到购物中心、酒店什么都有。

第三个是单一地区集约化投资，适度多元化产品。碧桂园现在也像万科发展，我们在一个地区集中投资，然后适度地多样化产品，为什么？这种投资在一个地区，中国非常大，一个地区就上亿人口，在一个地区可以集中投资。

这三种战略到目前为止从美国、日本都有成功的可能在市值上不相上下。也就是说在美国股票市场上万科的模式是大体100亿美金，纽约大公司的模式市值也有100亿左右，你的公司即使是房地产你的战略如果不清楚，你的专业化就不能实施，你的专业化不能实施你的经理职业化不能达到。经理职业化前提是公司专业化。你不能说一个江湖组织今天抢东边，明天抢西边，一会儿杀人，一会儿绑票不专业。所以你们看《疯狂的石头》里面说，大家要抢银行他说大哥我们不专业。你如果是一个江湖组织，它就不专业化了。

所以公司专业化以后才能提高你的职业化，所以第二个阶段在公司时代最重要的是资本社会化和公司专业化。所以这个阶段又有很多的企业垮掉，不能很好地生存。

到第三纪阶段，2000年雅兴突然上市我们这个时候发现创业可以变成“干干净净地脱”，可以挣钱。如果说民营企业在早期的时间里面，我们有很多的欲望，有很多致富的冲动和创业能力，我们在野蛮生长过程当中我们相当于汤唯的扮演的角色我们要“脱”、赤裸裸面对一切，但是我们如何能够使自己清清白白，取决于背后的干干净净。因为你不能在公司转化，不能到创富阶段不能变成干干净净你就不能说前面清清白白。所以清清白白是因为你后来可以被证明干干净净，而不在于你脱和不脱。比如你看到的汤唯有一种使命和任务她要去做，即使牺牲了她脱了，她是干干净净的。你可以看到艺术。

但是《苹果》这部电影，范冰冰脱是迷迷胡胡并脏兮兮地脱，同样的是脱，境界不同。

所以民营企业进入了一个 创富的时代，2000年以后为什么到一个创富时代？在这个时候我们的资本来源有了风险投资，起初是外国和国内的接着有更多的政府各式各样的资本投资，资本社会化一开始就清白了。没有问题了。不用因为借钱在珠海做一年的人质了。

 

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