冯仑“风马牛集中营”野蛮中国行——珠海站

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主持人：讲座进入下办场，我们有20分钟提问时间，在座的可以踊跃提出问题。在你们提问之前，我们先把两个机会留给“风马牛集中营”的朋友们。

听众提问：我今天听完香港郎咸平教授的一个讲座，他强烈批评海尔是一个诈骗的巨头，他强烈批评海尔竞争房地产。海尔房地产的负责人说，我们进入房地产绝对是正确的，以雄厚的资金、强大的国民企业的形象进入房地产是一个很好的时机。现在中国泡沫经济非常严重，面对这个对海尔的强烈批评你有什么看法？

冯仑：我知道海尔从去年决定进入房地产，而且从上海实业挖了一个我的好朋友做老总，应该说他的决定根据是依靠品牌多元化发展，这样说来“洁尔阴”也可以。你的品牌一定是有边界的，资金再多，海尔在家电行业资金距离全球最好的企业还要更好的资金，你不是全球第一，没有300年经验，所以他的根据不成立，但是决定是必然的。因为在青岛海信做得比较好，他们看到海信很多的地产变成了非主业的一大块收益，所以海尔认为自己什么也不差，就作了这样的决定。在中国现在的特殊阶段，很难说他不能赚到钱，他能不能赚到钱呢？很难说，但能否帮助他的主业发展，我还说不清，究竟你进入房地产的资金放到主业里面能够增加多少竞争力你没法算。所以董事长就是要算别人算不清的账，但是你专注是否可以成为世界第一，所以完全需要他张瑞敏自己来算，而不是我们替他算，他的根据不太全面，但是他的决定好象是必然的。

提问：我想问万通在发展中犯的最大的错误是什么？你如何面对这样的错误？你对万通未来发展战略你用什么方法制定的？你如何看待你的未来？

冯仑：万通犯最大错误是93年到95年制定多元化的扩张，以至于在去年、前年的时候德隆虽然跨了还没有坐牢，当时说为什么我们学你们我们跨了你们没有跨。我们当时多元化其中一个是金融，我们93年95年民营企业投资金融做多，一家保险公司、还有民生银行、兴业银行、还有财务公司、租赁公司，我们有这么多金融机构我们用太多的钱四处扩张，最后失败这是最大的一个失误。我们从98、99年以后跟万科交流就更多专注于房地产走了一个弯路又回来了。我们今天来看，从万通来看在135家A股房地产公司中，到去年年末我们总市值第十六位、现金第五位，环渤海地区我们第一位。什么意思？我们的战略比较简单，重点集中投资适度多样化。我们两个产品一个高端住宅，我们像美国的“普尔”兄弟一样。第二个是适度多元化，我们在这样的情况下不同于万科也不同于富力，我们第一区域集中，第二产品标准化，第三是高端。我们这样的发展预期目标，我们是国家二队，打得好到第一位，打不好是会出局。跟250家到一起是30位左右，我们希望未来可以达到国家一队，从市值、规模、现金整个影响力到前十位，这是我对未来的期许。谢谢！

提问：我的问题是前一段时间美国爆发了次贷危机，次贷危机来自创新型房地产投资的形式，第一轮冲击波是房地产市场，第二个金融市场，第三轮是基金。我的问题是，美国次贷危机产生的根源是什么，它对中国房地产企业有什么借鉴意义，同时随着中美贸易逆差的加大中美经济整体发展趋势是怎样？还有一个我们在学习美国的先进经验时候如何做到将美国的先进经验与中国的本土实际相结合。

冯仑：你前半段回答了自己的问题，我跟“普尔达”（公司名、音同）的老板吃饭他刚好去华盛顿见众议院院长去游说他们，我们最后讨论来讨论去结论比较接近，首先是房地产公司大量推销自己的房屋给低信用、不信用的客户，他鼓励贷款。其次金融机构生产平板的东西不断地卖，最后越来越大，金融创新、不动产企业过度销售带来的问题。我们的启发就是知道了政府的重要性。大家看在美国真正做高端产品的公司没有被“次贷”打击更重要的他们跟“次贷”没有任何责任。问题最大的两家公司一个是“普尔”兄弟，另外一个一个是万科以前的标杆“帕尔迪”，他们去年出现亏损。因为它做大量中低挡产品，他的房子20、30万一套。如果我们政府不注意，过分迁就低收入群体，将来经济一波动这些人失业就会形成中国次贷危机，实际上我们“保障”和“市场”要严格分开，中国市场政策是把保障的范围无限扩大，北京任何人拿身份证可以买“双限房”，其实这个既不是保障房也不是商品房。所以在美国目前的次贷大部分的中低档最先出问题，所以给我们的一个启示是政府做政策的时候千万不要相信你用“双限房”卖给低收入人群就一定会还款，他们还款能力不会特别强。这是一个非常大的问题。在美国所有去年房地产垮掉的公司都是卖低价廉租房或者说低价商品房的住宅公司，而高尔夫豪宅公司毫发无损。

中国未来的经济，我们在美国也不断探讨。现在我们进入一个特别尴尬的时期，这个时期相当于青春期的孩子，中国市场经济正在青春期。青春期一方面你想长大。第二个是对未来充满了憧憬又迷惑，第三又向往又害怕。我们超过日本成为第二。30年经济稳定发展，30年我们成为巨大的开放的经济体，所以这一阶段因为“藏独”的事情引发了我们所有人的爱国的热情，这是我们对中国该改革开放的肯定，但是将来如何面对中国政治、经济问题我们还要考虑。有句话“一个人不站起来自己不舒服，站起来别人不舒服。现在中国人刚刚伸腰已经有很多人不舒服了。我本人有信心，但是很多经济学家比较担忧，我比较感谢他们。没有他们的担忧我们找不到方向，我相信有这么多经济学家，我们的政府比较知识化、专业化而且应该能够把我们的经济推到一个世界经济竞争的环境当中。

 

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