冯仑“风马牛集中营”野蛮中国行——深圳站

资讯录入：daisy0427    责任编辑：zhangy 

主持人：大家晚上好！欢迎大家利用周末的时候参加我们冯仑“民营企业的野蛮生长”——主题对话暨签名售书，这次活动由花园城中心、中信出版社、学而优书店、南方都市报、搜房网共同主办。今天晚上人很多，大家可能是翘首已盼一个人，在我们地产界，南有万科，北有万通。我们都知道，北京不但房子好，而且他们开发商都是非常有个性。比如敢讲真话的任志强，还有喜欢拍电影的玩家潘石屹，还有玩电影的张宝全，其实还有一个更重要的嘉宾，他就是被誉为地产艺术家的冯仑先生。下面我们有请冯仑先生上台。

大家可能手中都有书了，关于万通冯董事长的《野蛮生长》。这本书出的很是时候，可能我们去年来的时候，我们都会感受不到《野蛮生长》的意义。但是今天，无论是投资客，还是开发商，对于怎么在泡沫里面“野蛮生长”尤为重要。    今天我们的见面会可以分为两部分：第一，先跟冯仑先生座谈一下。第二，互动、签名售书。下面我们有请冯仑先生讲几句话。

冯仑：深圳的朋友，现在说晚上好有点早，说下午好有点晚，但总之大家好！非常高兴在这里做一个交流。这本书本身能讲的话很少，为什么呢？总是很有限。我想这里更多讲书以外大家更感兴趣的话题，我们跟沈总一起讨论一下大家时下关心的很多问题，或者是书以外的，我刚才跟沈总说任何问题就相当于你们看爱情呼叫转移或者看传统电视，你们可以按任何一个纽，提任何一个问题，大家共同探讨。

主持人（沈永淳）：刚才漏了介绍一点，冯仑先生还是我们国家为数不多的开发商博士，这方面的博士可能不够五个，冯先生是其中一个。万科、万通被誉为中国房地产的黄埔军校，包括阳光100易小迪、SOHO潘石屹，当年都是在冯先生领导下打拼天下。冯先生在我们海南开发、广西开发，两次泡沫他都逃出来了，我们结合当前的形势，可能大家更加关心深圳目前面临的困境，深圳现在是为数不多的出现一个降幅比较大的城市，大家都知道我们今年1月份一季度全国城市房价增长是10%，但是深圳一季度跌幅是20%。所以大家都很担心，到底我们深圳会不会上演美国的次贷，冯先生怎么看？

冯仑：我觉得不会这么悲观，但是的确有一点，应该说所有的发展商应该特别警惕的一件事，我们91年、93年、94年在海南的时候，出现了一个特别的泡沫时期，那个时候日子好过到比去年、前年好不知道多少倍，叫天天过年。大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了，那个时候给小费，一次给20万。你想那个疯狂的时候远甚于去年，但是接下来所谓泡沫就灭了，当时海南省1.8万家房地产公司，海口当时本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下。就这么一个地方将近2万家房地产公司，你想这个泡沫破灭的时候，结果逃出来的人连1%都没有，2万家公司1%就应该是200家，现在就是连1%都不到。从海南出来还活着继续发展的公司，在这几家万通在这里面。

今天对我们的启示就是说，为什么一个公司能够活下来，而剩下多数公司活不下来？在目前这个状况，我回过头看看，大家看看我们99年后讲的一些话，我三天前跟易小迪在美国，明天我跟潘石屹去台湾，我们也经常在一起，我们离开了，不在一个公司，但是我们行为有很多相似的地方。第一，我们买地都不是特别疯狂。这个东西也不是我们商量的，但是我们有一个记忆，就是从海南活下来以后，我们知道一个公司的发展有三样东西绝对不能靠，第一，不能靠爹，全中国爹牛B的人，办不起好企业。第二，不能靠天。政策有的时候太变化了。第三，不能靠买地。因为地多了，老婆多了，都不幸福，地多了同样不幸福。所以我们这几个人买地都特别小心。这是一个。

第二，我们都不想别人那样着急。很多公司很有意思，现在你们看到的突飞猛进的公司，多数的都属于青春期的公司，比如顺驰，青春期最大的特点就是以大为目标，而不知人间的生活困难。就是北京的土话，背着手撒尿，不服。都是为了大而做大。包括前两天要上市的一家公司，没有成功。头一年卖了不到100亿，接着一下子超过万科，这个东西就是小孩看大人结婚，不知道那里面有多少故事，完全是自己想象。我们从整个来看，一定要有一个反周期的历史，所以万通从99年以来，大家都疯狂的时候，我们一直在讲反周期。为什么反周期呢？我们从海南出来后发现全世界公司有四种死法：第一，社会革命。政权改变，制度变革。比如1948年做了一个企业很好，49年就一定不好，因为49年共产党来了，56年改造，企业就没有了。你要是萨达姆时期最好的企业，美国人把他推翻了，你的企业也就死掉了。第二，自然灾害。911后，保险公司就会垮。海啸后，很多公司就会垮。第三，技术革命。当手机出现的时候，BP机就没有了。当汽车出现的时候，三轮车、马车公司没有了。当有了塑料后，搪瓷下来了。曾经50年前，搪瓷是军用物资，是重大企业。所以这些东西技术革命后，很多企业就死了。第四，商业周期，商业周期不断波动，就会让你死掉。大部分企业都在这四种情况下会死。所以93年后我们就在想我们怎么不死。社会革命，陈胜吴广来了后，你也没有办法，就跟着一起折腾。中国历来对付这件事有一个传统经验，小乱进城，大乱下乡，只有跑了。第二种办法，自然灾害怎么办呢？只有买保险了。911的老板，就是世贸中心这个老板，两个月前他买了一个恐怖主义保险，结果911炸了后，获得60亿赔付。而且他还说不够，说911炸了两次，南塔和北塔，要赔两次钱。起诉相关机构，要260亿。这次政府重建过程中，最近政府又给了他一笔很奇怪的钱，1200万美金，要找骨头。建的时候，有一个死难者家属说我相信我的亲人在里面，现在连骨头都找不到，不甘心，你们要是建起来，我连骨头都找不到了。于是又找了一遍，找的过程中一天损失20万，然后又给开发商一天赔20万。找了两个月，骨头没有找到，给了1200万。就是因为这个老爷爷买了保险公司的保险。对付自然灾害，买保险有可能避免死亡。但是商业周期没有办法，在商业周期避免死亡，只有靠智慧、经验。93年后，我们采取了反周期的安排，怎么样做到别人办丧失的时候你办喜事，别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备。通过这样，到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的现金状况、负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家，正是因为我们采取了反周期的措施。

另外一个，要采取叫做“商业模式的变革”，你不采取商业模式变革，这种周期性波动，就一定会让你死。不光是中国，在香港已经是死掉很多。大陆做房地产，主要是从香港学，而香港是70年代的时候霍英东开始炒楼花，然后卖期房、卖预售、屯地，基本上就是这么一个思维，而这个思维到深圳、到香港、到大陆，基本上所有地产商认为这是天经地义的方式。而我们一直反对把这个模式变成唯一正确的模式。我们研究A股上市公司年报过程中发现了一个特别的悖论，就是现在这种商业模式的增长是一种带有近乎自杀式爆炸的增长。如果你们有兴趣去研究，A股连续10年以上上市公司的报表就会发现一个规律，当繁荣的时候，他的增长模型就是销售增长、利润增长、投资增长、资产规模增长、市值增长，但是同时出现两个指标极其困难，一个是负债率增长，另外一个每股净现金流量减少甚至大量的负，保利都是负7元、招商地产负8元。只要市场稍微一掉头，你除了死也很难活。当然政府支持例外。所以我们前一阶段光看见别人办喜事，你忘了他是带病办喜事，他即使进了洞房，也不生儿子。这种增长模式的局限性你要了解。

于是我们就提出了美国模式。美国模式很简单，美国200年中，房地产演变了三种角色，第一，就像梁国强，叫地主加工头。有地，然后是施工单位、建设单位出身，转化为地产商。美国也是这样，泰坦尼克号有一个孕妇，这个孕妇带着他的先生是一个贵族，当时那个先生让孕妇上了小船，他没有上，然后他死了，这个人是纽约第一代地产商，这个人所拥有的地就在现在的第五大道边上，这个人家当时买的地多。他死了后，这个遗腹子后来就变成纽约地产商后代，然后他不做地产了，去做公益。这是第一代。第二代，资本家。像万科现在一方面是工厂化生产，一方面是资本市场不断融资。纽约地产商已经变成导演加制片，纽约的GDP是深圳的6倍，深圳1万，纽约6万。只要今天凡是纽约来的大地产公司，你们一定记住他是张艺谋，他不是我们，也不是潘石屹。为什么呢？张艺谋拍电影，版权是谁？咱们不知道。谁投的钱？都不知道。但是就知道这个电影是张艺谋的。那么他就是挣三笔钱，一个是我们叫做干股，第二，制片费。第三，票房分帐。纽约大地产商大部分就是这样挣钱的。但是他们的确很伟大，因为他和张艺谋一样，战胜了票房。今天全国有几百个导演，你敢把钱给他的人不超过2个半人。挣钱的导演张艺谋、冯小刚，另外一个半的人不知道是谁。你想给张艺谋钱要排到后年，给不进去。其他导演满街找钱，没有人投资。纽约大地产商都跟张艺谋一样，不缺钱，他只要站在那里，你给钱都来不及。今天来到中国的纽约大地产公司，包括洛克菲勒，都是这样的状况。美国纽约叫做收费开发商。地产商经过现在这三种模式变化，我们能活到今天的企业，除了研究香港模式，还要研究一下欧美模式。万科模式是香港模式，纽约、日本大水是另外一种模式。我们现在万通也是把美国几家公司作为目标企业，现在大家在网上可以看到一个托尔兄弟，美国做豪宅最大的一家公司，这是我们的标杆企业，另外还有几家公司，这是我们学习的榜样。我们的公司在商业模式上发生一些变化，同时又注意到周期，所以我们就能够躲过这个麻烦。

 

[1] [2] [3] [4] [5] 下一页