冯仑“风马牛集中营”野蛮中国行——深圳站

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今天，实际上中国会不会有次按这个危险呢？我觉得是有可能的，但责任跟美国的方式不一样。美国主要是次按是由两个方面的一个客户和公司造成的。一方面是属于大概都是新移民和低收入家庭买房子，它的信用记录不好，但是开发商又极度推销这些房子，金融工具又支持，就卖给他了。平均单价20万美金一套。这是美国低收入者房子，这些房子一遇到失业、家庭不稳定，最后还不起贷款，这些贷款就变成坏帐，这些又被金融衍生工具不断重复卖，于是扩大今天的问题。中国目前有一种这样的可能性，就是政府保障用房之外的中间地带过份的迁就、照顾低收入人买房，而忽视了他们信用变化的可能性，比如廉租房、经济适用房，他们也有贷款，万一经济周期波动，就业出现问题、婚姻出现问题，都可能出现不付房贷，银行一样会出现贷款危机。信用是一个变化的情况，而不是一厢情愿说给他照顾。美国托尔兄弟这家公司没有卷入次按危机，他卖的房子是70万美金， Home Mortgage而是这次次按直接始作俑者之一，因为他一年卖5万套。另外这家公司差不多20年来，去年第一次亏损，导致信用管理出问题。这个其实是需要注意的。

主持人（沈永淳）：刚才主办方告诉我，现场也来了很多冯仑的粉丝，“风马牛集中营”的人员，请大家站起来。刚才冯先生讲了很多美国次贷跟我们形势的问题。我们开发商都喜欢写书，包括王石也是不断写书，你写书是什么动机？你想让大家在你的书里读懂什么？

冯仑：其实这件事也是很偶然。因为我是跟他们有点不一样，我以前做生意，觉得写书太容易了，反倒不是特别愿意，不过两年半以前就开始有朋友鼓励说我平时爱聊天，把聊天的这些东西记录下来，他们觉得挺有意思，就不断专门组织几个年轻人大家一起聊天，然后有人做记录。后来中信出版社知道了这件事，就鼓励我们出本书。王石他们都鼓励可以出本书，这样我就认真看怎么把它变成一个书。在这个过程，我觉得有两点希望大家看这个书看明白的。

第一点，序里面写的，清清白白的汤唯，干干净净的脱。我们自己大家是创业者，你曾经脱过，这不重要。你是脱成艺术还是脱成色情，这不一样。你是范冰冰、汤唯，这完全不一样。创业、做生意会遇到很多尴尬甚至冲动，你会暴露出很多真实而大家不愿意看到的。但是你千万不要忘了，你应该心里保持干净，内心追求清白。也就是你在欲望冲动的同时，不要忘记道德、法律、规范对于你还是一个重大的约束。也就是说，你在快乐的时候，不要忘记使命和任务。比如《色戒》电影里有一个小细节，当她当第一次跟易先生亲热的时候，她很冷静的说了一句话。她的意思就是，她知道她在那个时候有任务，她要杀掉易先生，一定是另外一个场合，让易先生脱离他的根据地，所以你就知道一个人在冲动的时候千万不要忘记使命，不要忘记任务，你即使做生意，在任何时候跟大家不管做多么复杂的生意，甚至有时候冒着风险，你追求的任务清白、干净。这点希望大家特别记住，不能光是冲动、光知道快乐，而忘了你的任务和使命。

第二，想跟大家分享，是大家人生经验当中一些特别的方面，然后讲到很多女人啊、死亡啊、历史啊，很多有趣的故事，大家都不太注意。我觉得跟大家分享很开心。比如讲历史的阴部，这个说得比较直接。就是历史的另一面，你们看到很多正面的历史，很多是教育，但是事实上很多是非常奇怪的一个角色。用今天的观点看，你可能解读起来就很尴尬。比如鲁迅，大家都说他很好。鲁迅按照我们今天来说就是婚外恋，包二奶，他的元配在北京白塔寺居住，他也不解除婚约，完了就跟另外一个人住在一起。有一个说法是说鲁迅骨头是最硬的，其实鲁迅骨头跟我们一样，他也骨质疏松，有一个材料说他在上海的时候，曾经国民党政府想抓他，请示蒋介石，说这个人要抓，但是这个人是我们的小同乡，看委员长怎么办，蒋就没有说话他就揣摩可以不抓，于是把他这个事告诉鲁迅，鲁迅知道大哥不抓他，于是在那里。鲁迅一直在骂，也没有人抓他，为什么？所以历史有很多细节，就是你会看到另外一面。所以我有一次去看，我跟他们经常说，你看到的伟大的人都是站在山上，阳光照射，充满了光明，但是你不要忘记他从阴坡爬上来的，就像我们今天讲的很多人白天很傻很天真，但是晚上很黄很暴力。我讲历史的阴部，实际上就是给大家揭示晚上很黄很暴力的一面。让大家知道人既有很傻很天真，也有很黄很暴力。所以在历史的阴部里面还有很多这样的东西可以讲。

这两个方面，希望大家做生意的时候既知道色、诱惑，也知道戒——法律和道德。做人的时候既知道阳光一面，但是也知道另阴暗的一面，知道老师没有讲的一面。这样活着也舒服，反正谁也骗不了我。于是你就没有了幻想、期待，也就没有了失望，你就变得很从容，走到哪里都很开心。

主持人（沈永淳）：刚才冯先生讲话的时候讲到色和戒，主办方让我主持对话的时候，我专门跑到书店买了一本冯仑的书。冯仑在序里讲的色和戒，戒即是我们国家的政策对我们行业的规章制度，怎么在色跟戒的矛盾中找到一个方向。其实我们在这段宏观调控之前，在全国尤其是深圳，我们房价攀升的是非常的厉害，全国有名啊。无论是我们的开发商，还是我们的投资者，还是我们住家，都充分享受色的诱惑，但是不幸的是两三个月前我们的调控，包括利率的政策、银行紧缩信贷的政策，包括我们转让费率的政策，可以说不仅在中国，在全世界我们本轮调控的政策是全世界前所未有的严厉。

我代大家请教冯仑一个问题，在现在这个情况下，我们在房地产投资、房地产开发中怎么去判断色跟戒对我们带来的机遇呢？

冯仑：我觉得两个办法，一个是按照香港模式继续做，控制你的信贷、现金流。这就是一个戒。因为在中国特别有趣的是，大家对土地储备这么盲目的崇拜是为什么？我觉得有两个假定完全是不经过思考的。第一，土地是有限的。我这块就没有。我告诉大家土地是无限的。为什么呢？你仔细想，第一，房地产是做什么生意的？是做平面生意还是做空间生意？是做空间生意，容积率是无限的，地就是无限的。因为你可以往上盖，很多国家管制空间，不管制平面。这个房子25层楼，我上面容积率是可以交易的。日本是这样。所以你得记住空间。并不是平面铺满了就没有了。第二，既使是平面的，土地是作为一个经济资源，它的有限、无限是依赖于价格存在的。大家读经济学，有限、无限跟价格有关。当价格高的时候，也可能供给发生变化，价格低的时候也可能变化。比如今天假定这个商铺卖了3、5万一平米，过了5年，这个地方商铺可以卖到20万，你相信有人来拆吗？我每次到纽约，他们都带我看地，我说这不对啊，纽约都200年城市了，按照中国人讲，土地过两天就没有了。我今天在纽约就应该看不到地了，大概50年前就应该结束所有人看地的历史，可是今天你去纽约，老让你看地，而且房地产市场还在增长。更重要的是纽约房子盖在哪？这就是说土地是有限的这个假定，包括分析师、地产商，这不是戒，非要把它当做一个戒。

另外在中国土地是国有的，你想在这上面赚很多钱，不可能。台湾、纽约管一块地50、70年，第三代才开发。香港土地是私有的，不开发，政府是不管的。我们不开发，政府要管。你买那么多干什么？要么你不去买的话，买了之后你就准备跟党做斗争。所以我说房地产市场当中，色和戒，你一定要把真正的戒搞清楚。土地供应我认为是无限的，所以他不是一个戒。如果你能处理好土地这个关系，实际上这个公司会走得很从容。目前来说，应该说多数企业控制在2、3年内经营规模所需要就足够了。

第二，在房地产企业目前来说，经营跟竞争，环境是很复杂的。所以要更加注意自己的专业性，为什么呢？房地产这个东西，我们今天国内大部分都是开发，大部分差不多都是项目公司、大部分都是香港模式。所以你做一点点改变，比如你精细化，你不简单的跟大家一样，你去研究房地产商业模式，至少可以有几十种。你比如我知道有一个创业公司研究一个模式，当然未必现在有人可以做出来。大家知不知道租金回报是哪一类业态？不是这种。是八宝山告别厅。就是说他是30平米，45分钟哭一场，收1800人民币。政府告别厅又做得很破，冬天的时候，站在外面排队特别冷，进去不是哭出来的眼泪，是冻出来的眼泪，家属也不开心。所以有人建议全国国有火化场旁边做一个比较有人性的告别厅。八宝山告别厅一年租金回报可以到700万，你想才30平米，成本多少，一张铁窗、一个花圈、两个挽联都是临时拉的，加上一个传送带，把尸体传进去就完了，连杯水都没有。所以如果中国能做到每一个城市都和八宝山合起来做。他只是允许你告别完了的尸体也传到他的火化炉里，你想你的回报非常高。这也是一种商业模式。有一个创业投资他们看一个项目来找我，跟我聊天，这种项目他们认为在全国回报非常高。所以这是一种。

还比如，你做同性恋公寓，一个城市，可能北京有50套、上海有50套、深圳有100套。量不大，但是你完全可以生存的很好，因为除了你，没有人做。在台湾，我跟王石发现他们的细分市场做得非常细，包括同性恋以外的单身女性公寓。现在剩女非常多，你专门为这样一些客户做成女性公寓，不多，一个城市有个100套足够，但是做得非常温馨、窝心。媒体就像教导我们的爱情一样，他是不负责任的，他告诉我们这样，但是我们失败了，找不到这个东西。所以我觉得在房地产商业模式当中，做进一步细分，去研究，实际上也是一种戒，而不是跟大家去学习这种简单的做法，这样你的生意会非常好，而且非常稳定，不会有竞争。

 

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