冯仑“风马牛集中营”野蛮中国行——杭州站

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到一万美金，在这样的情况下市场规律呈现不同，比如说当深圳的确出现了拐点时，它的价格大概最近掉到有十五到三十，你看西部市场一直在涨，深圳的GDP你们不要忘了，已经一万美金了，西部西安我问了一些地方，他们的GDP四千多美金，按照国际的经验和看法来看，中国今天不能一概而论的市场不是整体出现，而是经济发展按照这样的规律，市场越发达，波动风险越大，不发达、后发达地区波动风险小一点，总体趋势是呈稳定向上的趋势，这是国际上很多经验研究的结果。

第二个近期的经验近期的看，我说这是一个趋势，短期看在今年上半年以来，由于去年以来的政策出现了拐点，我老开玩笑说拐点可以向上拐、向下拐，也可以向左拐、向右拐，向左右拐是政策拐点，向上向下拐是价格拐点，百分之七十是政府来管，百分之三十是市场来管，去年出现一个拐点，去年以来所有住宅房地产开发百分之七十的事由政府管，廉租房一直到双限房，百分之三十商品房，什么意思呢？两年以前所有政府的政策都是要开发商来解决多数人，包括中低收入人的住房问题，调整以后发现解决不了，于是从去年明确借鉴新加坡经验，新加坡百分之八十是政府的，我们确定了百分之七十政府管，百分之三十市场管，这样的政策拐点带来什么问题？带来了预期的一个改变，预期改变导致观望和交易萎缩，这个改变是怎么形成的呢？一个很重要的原因游戏规则变化以后大家不适应，一个足球场，足球场希望政府满足所有人看球的欲望，大家鼓掌，这样踢得娱乐，突然政府说不对了，百分之七十的人踢足球，百分之三十的人打篮球，要界定这个位置，我是足球还是篮球，裁判员也得催我是足球还是篮球，教练员我去管足球管篮球，中国目前的房地产市场就处于这样改变游戏规则开始的无人喝采时期，为什么呢？我们房地产企业开会，都在看自己的企业做住宅的话，是做七十还是做三十，大家都在讨论，运动员现在都在找位置。
    政府也在看，我究竟这块七十多怎么管？怎么排队、怎么抽号怎么弄，这一段时间到明年上半年以前会结束，也就是说在七十里的游戏规则，比如说在北京怎么抽签、怎么摇号怎么排队慢慢清楚，清楚以后大家看篮球、看足球的各就各位了，这是一个原因，第二个原因在中国预期困惑的时间还会长，真的原因主要怪你们这些女孩子，不能怪别人，为什么呢？西安做了一个调查非常有趣，百分之六十四的女孩子说不买房不能嫁人，这样使中国买房的年龄大大提前，中国人的家庭财务关系是交叉的，是以家族为核心，不是以个体为理财单位，六个人凑首富，问问你，要是找一个男朋友，不买房会不嫁吗？也不嫁，百分之八十这个档案，这样的情况下造成买房年龄大大提前，提前以后人生选择也就是在这个时候，这个时候的年轻人由于你人生没法选择，男孩子要选择以后娶媳妇是百分之七十还是百分之三十，男孩子没有一个敢说自己以后一定是百分之七十，为什么呢？二十岁就把自己定位于低收入人群，哪个女孩子敢追你，你二十岁、二十五岁找女朋友的时候，我这一辈子肯定买不起房，我就是低收入人群，要排队，根据香港经验要排队二十年，女孩子逐步理解到找一个男老公，这个老公二十几岁就认定自己是百分之七十，跟自己扛二十几年，跟自己的童话爱情恐怕没有了。

所以这样的人生选择和职业选择捆在一起。

冯仑：

首次置业的小户型客户占到万科的百分之七十，大部分年龄是二十五岁到三十五岁，这部分人是有网络话语权的，前一部分人是房价上升就是这一部分人反应最强烈，未婚女青年推动房价上涨。

假定未婚女青年行为改变，爱人而不爱房，先租房，嫁人生孩子，三十五岁靠自己的能力买小户型，你想中国人这部分市场压力降低了，网上也不发牢骚了，台湾就是这样的，我跟王石去爬玉山，有一个女孩子，当时爬了一百多次玉山，帮我背东西，给我带路，我问她，你买房子了吗？她说没有，我说你为什么不买房，大学毕业，她说我没钱，买不起，买不起你不抱怨吗？不到网上去折腾吗？她说这是我的能力问题，跟别人没有关系，她回答这样的，小孩怎么办？老公呢？她说两个小孩在上学，我们是租的地方，台湾都是这样子，有能力就买，没有能力就租，所以台湾多少？GDP一万五美金，这个问题在台湾不存在，她也不是独生子女政策，家长也不可能，当时生三个海子，这些女青年就买不起房，中国六个人凑一个首付是凑得出来的，这样的国情预期改变以后，这部分人问题没有解决，中国解决低收入人群是年龄偏大的人群，五十岁以上的老男人基本上认了，老伴不能改了，就是低收入了，二十几岁的小年轻人不会到政府那排队的，所以他们仍然会在商品房门口徘徊，仍然嚷嚷房价高，这是中国的特殊时期，最近住房与建设部长在说要改变大家的消费习惯和心理预期。

实际上价格大家都知道供求和预期会共同的影响物价，我们现在关于预期对价格的影响研究不够多，供求

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