主要观点：

事件

公司发布 2020 年第三季度报告：前三季度，实现营业收入 477.26 亿元，同比增长 10.47%;实现归母净利润 44.37 亿元，同比增长 11.46%;实现基本每股收益 0.83 元。

业绩稳步增长，结转毛利率下行致单季波动

前三季度，公司实现营业收入 477.26 亿元、归母净利润 44.37 亿元，同比分别增长 10.47%和 11.46%。报告期内，合作开发的项目陆续结转，投资收益达 7.4 亿元。随着费用管控能力的进一步提升，报告期内公司销售管理费用率(销售金额口径)降至 2.50%，较去年同期下降 0.58 个百分点。公司三季度单季营收及归母净利润增速出现大幅波动的原因在于单季毛利率降至 23.83%，较去年同期下降 5.95 个百分点。毛利率下行主要源于 2017 年高地价项目陆续进入结转阶段。2018、2019 地价售价比有所下行，未来毛利率修复可期。截至 2020Q3 末，公司预收账款约 1539 亿元，覆盖 2019 年房地产业务营收约 2.4 倍，未来业绩释放可期。

销售高增，Q3 单季增速提升;拿地积极、杠杆可控

报告期内，公司实现销售金额 1473 亿元，同比增长 17%;销售面积 1421万平米，同比增长 14%，位列克而瑞销售排行榜(全口径金额)第 16 位。随着疫情影响逐渐淡化，公司销售持续修复。分季度来看，2020Q3 单季销售金额同比达 37%(2020Q2 单季同比为 17%)。报告期内，公司拿地积极，土地购置金额 740 亿元，同比增长 21%;拿地面积 1995 万方，同比下降 18%;拿地金额占同期销售金额的 50%左右，较去年同期提升 1.0个百分点。截至报告期末，公司净负债率 112%，较去年末下降 8 个百分点;货币资金约 323 亿元，现金覆盖短债约 1.02 倍;剔除预收账款后的资产负债率约为 72.7%，较去年末下降 2.1 个百分点。

“四位一体”协同发展，物业板块上市在即

公司在夯实主业的同时，业务布局多维延伸。金科智慧服务：截至 2020年 6 月 30 日，物业板块合同建筑面积约 2.56 亿平方米，在管面积约 1.30 亿平方米，集团输送与外部拓展并行，规模稳步提升。金科智慧服务通过上市聆讯，预计物业板块上市有望增厚集团整体市值，带动估值修复。金科产业：围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向，构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级。金科新能源：截至 2019 年末，景峡、烟墩风电场全部实现并网发电，总装机容量达到 40 万千瓦，两个风电场全年上网电量共计 103,076 万千瓦时。

投资建议

公司 2018 年销售金额突破千亿关口，2019 年以 1860 亿元延续逆势高增。2016 年拿地态度转向积极后，土储规模稳步提升，跨区域布局持续推进。公司陆续实施“股权激励+跟投机制+员工持股”的综合激励机制，调动员工积极性，增强企业凝聚力、向心力，不断为公司精进赋能。通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债结构实现杠杆可控，有望由融资催化规模提升向内源支撑持续发展转变。慷慨分红、高股息率或成企业价值投资另一亮点。物业板块上市稳步推进，释放独立经营能力的同时，有望增厚集团整体市值带动估值修复。我们预计公司 2020-2022 年 EPS 分别为 1.27、1.62、1.95 元/股，相对当前股价 PE 为 6.1、4.8、4.0 倍，维持“增持”评级。

风险提示

销量不及预期，行业调控政策趋严，资金面超预期收紧等 。