主要观点：
事件
9 月 30 日，克而瑞发布《2020 年 1-9 月中国房地产企业销售 TOP200排行榜》
9 月百强销售增速放缓，单月同比约 25%
根据克而瑞数据计算，百强 9 月全口径销售金额约 13327 亿元，同比增长 24.8%，增速较前值下降 4.3 个百分点;1-9 月全口径销售金额累计值达 86512 亿元，同比增幅较前值提升 2.7 个百分点至 7.4%。从权益角度看，百强 9 月实现权益销售金额 9470 亿元，同比增长 21.2%，较前值下降 5.1 个百分点;1-9 月权益口径销售金额累计达 62549 亿元，同比增幅较前值提升 2.4 个百分点至 5.5%。高基数效应下，百强销售 9 月增速较前值有所放缓，但依然维持在较高水平。根据中指监测的重点城市新开住宅项目当天去化率来看，随着疫情影响的逐步淡化，今年 5、6 月份出现上涨，进入三季度后趋稳。整体来看，当前去化处于近三年同期较低水平，成交依然侧重供给放量。进入四季度，房企有望延续积极加推的态势，叠加首套房贷利率自年初以来稳中有降，提振需求释放，头部房企有望维持较优表现，实现稳步增长。
各梯队不同口径表现趋异，头部更具稳增长能力
今年以来，规模房企竞争加剧，9 月百强房企各梯队分化加深。从准入门槛来看，1-9月累计全口径TOP3/10/20/50门槛较去年同期分别提升396、158、137 和 78 亿元，百强门槛恢复至去年同期水平。各梯队中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 的 9 月单月同比分别为 9.9%、30.1%、8.6%、31.8%、46.6%，较前值分别变动-8.5、+5.4、-26.7、-8.1 和+22.0 个百分点。值得注意的是，从权益口径计算，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 单月同比较前值变动分别为-8.0、+10.2、-12.9、-22.3、+15.7 个百分点。部分梯队的权益口径与全口径表现差异，说明在合作开发过程中，头部企业凭借自身的规模优势，对权益的管控更具主动性，成长更稳健。
行业或迎“双分”模式，梯队内静待“二次分化”
具体到公司层面，主流房企中 9 月销售同比增速居前的有：绿地控股(140%)、保利地产(36%)、华润置地(32%)、旭辉控股(30%)、中南建设(28%)等;1-9 月累计同比增速居前的有：中国金茂(31%)、金科股份(21%)、金地集团(19%)、招商蛇口(17%)、中国恒大(17%)等。9 月销售额排名靠前的有：碧桂园(860 亿元)、中国恒大(813 亿元)、融创中国(691 亿元)、万科(545 亿元)、保利地产(502 亿元)等。1-9 月累计销售金额前三分别为碧桂园(6153 亿元)、中国恒大(5319 亿元)和万科(4927 亿元)。二线成长型标的单月增速表现亮眼，销售额靠前的依然为规模型头部企业。
投资建议
受疫情的影响，行业基本面年初出现大幅下行。随着复产复工的有序推进，销售持续改善。9 月百强增速虽有放缓，但依然处于较高水平。从中指监测的重点城市去化来看，当前成交依然侧重供给放量，但年初至今首套房贷利率稳中有降或提振市场需求。进入四季度，房企有望延续积极加推的态势，不排除部分房企采取以价换量等方式冲击年初设定的销售目标。我们认为，短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。以稳为主的基调下，部分城市出现调控收紧的迹象，头部规模房企及二线成长梯队有望凭借自身优势实现销售、业绩双增长，行业竞争格局有望进一步清晰。建议关注：(1)规模型房企：万科 A、保利地产、金地集团;(2)成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城;(3)A 股物管优质标的：招商积余等。
风险提示
调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企开、竣工进度不及预期，房贷利率上行等。
