今年以来，发展保障性租赁住房被多次重要会议提及。6月18日召开的国务院常务会议，决定从增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等建设和改建为保障性租赁住房，降低住房租赁企业增值税、房产税三个方面来加快发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。

“此次会议首次明确对租赁企业进行减税的内容。减税力度大、支持性条款多，进一步体现了为租赁企业创造更好营商环境的政策导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国产经新闻》记者说道。

扩大供给鼓励市场力量参与

为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，国务院常务会议提出，落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给;人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

对于在发展保障性租赁住房过程中政府和市场力量的角色定位，此次给予了明确。

其中，城市政府要落实“主体责任”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国产经新闻》记者表示，强调地方政府的主体责任，主要在于在供应保障性租赁住房的过程中，地方政府要在降低源头上的土地成本、开拓多渠道的房源供应等方面，要给予政策、资金、规划等方面的支持。无论是集体土地建设租赁住房还是企事业单位利用自有用地建设或者是商业办公改租赁，都需要在规划调整、配套设施落地、协调原有用地主体的配合，降低开发成本、改造成本和嫁接普惠性的金融等方面主动作为。

对于市场方面，会议则强调“鼓励参与”。对此，李宇嘉解释称：“鼓励市场参与，意味着保障性租赁住房的供给、运营，主要由市场化的企业作为主体来推进。这是保障性租赁房和公租房最大的区别。”也就是说，前者是市场为主导，是准公益的住房产品，要在政府政策、规划扶持、普惠金融支持下，实现市场化的资金平衡;后者是政府为主导，是完全公益的住房产品，属于政府兜底保障性质的职能范畴。

“此次政策也使得闲置房源等得到更好处理。尤其是将闲置商业办公项目和保障性租赁住房进行了对接，具有非常好的创新，也使得此类资产真正盘活，将去库存回笼资金、增加保障性租赁住房房源等工作进行了结合。”严跃进说。

在发展保障性租赁住房上，地方层面也在积极探索。近日出台的《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》以及《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，都提到土地供应向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等内容。

对于保障性租赁住房的资金来源问题，李宇嘉表示，主要由市场来解决。在财政奖补资金、发改委专项资金的扶持下，保障性租赁住房项目的公共配套和前期改造投入成本，能够解决一部分。再通过银团贷款、普惠金融、专项债券、信托投资基金等，市场化租赁企业的资金困境能得到很大解决。然后，在租赁项目后期运营中，通过租金收入，租赁社区的增值服务收益等，能够实现最终的资金平衡。这里面，最关键的是，地方政府的政策规划的扶持能够极大地降低前期的房源筹集成本，加上前期财政资金和专项资金的撬动作用，以及低息银行贷款、普惠金融的巨大支持，对激励市场化企业踊跃进入、实现资金平衡有很大的作用。

减税降本促进租赁市场更好发展值得关注的是，本次会议提出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。针对住房租赁企业的减税政策，成为本次会议的最大政策亮点。

严跃进指出，这标志着国家针对租赁企业首次提出了系统和全面的减税政策。过去减税政策更多体现为廉租房或个人出租住房等方面，而此次显然开始重视租赁企业的经营压力问题。

据介绍，过去，一般纳税人规模企业出租房屋也需缴纳房产税、增值税及附加，前者为12%、后者约为10.2%(小规模纳税人企业费率相对较低);住房租赁企业提供住宿服务，需按营业收入的6%(9%)缴纳增值税、按增值税的12%缴纳附加费用以及按营业利润的25%缴纳企业所得税。相比较而言，此次提出的增值税、房产税减税力度可谓是非常大。

严跃进表示，本次房产税减征政策，通俗来说就是“公对公”的房屋托管或出租行为可以获得较大房产税减免。很显然，类似减税政策下，能够调动各类实体企业主动提供房源。这些企业并不是指房地产企业，而是其他一些实体经济的企业，其也持有商业、办公、住宅、酒店式公寓等物业。在此减税政策下，企业自然愿意和租赁企业合作，乐意把此类房源交出来，用于充当租赁住房尤其是保障性租赁住房的房源。

在严跃进看来，此次减税政策不仅为长租公寓的未来指明方向，也对“十四五”期间租赁市场发展具有积极意义。他表示，过去长租公寓企业面临很多困惑，尤其是爆雷的问题让很多长租公寓企业非常焦虑。而现在正可谓“山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”，即长租公寓的税负压力在减小，经营方向更为明确。同时，还会使得长租公寓的经营成本降低、经营信心增加，对于“十四五”租赁市场的发展有积极作用，也充分保障了长租公寓企业的利益，最终实现国务院常务会议提及的目标，即保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求。

赵碧

李宇嘉指出，国家发展低成本的、具有保障性质的租赁住房，以降低年轻人、新市民和新就业大学生在城市生活、工作、就业的成本，使他们顺利地融入城市，在城市扎根，政策力度可谓空前。这对于推进新型城镇化、促进消费和内需增长引擎的打造，构建双循环的增长新格局，分流住房购置需求，促进住房消费健康理性发展，构建租购并举、先租后买的新住房制度，具有重要的意义。()